Créer une société civile immobilière (SCI) présente des avantages pour la propriété d’un immeuble par plusieurs personnes. La transmission ou la cession de l’immeuble est facilitée puisque ce sont des parts de la SCI qui sont cédées ou transmises au lieu de l’immeuble. La cession des parts sociales d’une SCI nécessite quelques formalités juridiques, comme dans le cas de sociétés commerciales (SARL par exemple).
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La première étape de l’opération peut être celle de la valorisation des parts de la SCI. Pour cela, il faut évaluer l’immeuble avec ses actifs, et les dettes de la société, si elle en a. Cela peut être le cas avec un emprunt immobilier. La valeur est déterminée librement par les associés, et sera négociée entre les parties si nécessaire. Il faut veiller à respecter la valeur du marché et ne pas sous-estimer ou surestimer l’immeuble.
Dans la plupart des cas, à part celui d’une cession en faveur des ascendant ou descendants du cédant, le principe de la cession des parts sociales d’une SCI est soumis à l’agrément des associés de la SCI. Des clauses peuvent définir des agréments différents ne pas en prévoir. Le principe de l’unanimité des associés est la règle de base, qui peut également être modifiée par des clauses particulières. Lors de la rédaction des statuts, le contenu des clauses relatives à la cession des parts sociales doit être bien expliquée et acceptée par tous les associés de la SCI. Il également possible de donner le pouvoir d’agrément au gérant de la SCI. Cela simplifie le processus dans des SCI de petite dimension.
En fonction de leur régime matrimonial, il faut également que le conjoint de l’acquéreur et du vendeur soient tenus au courant.
Les associés doivent être informés du projet de cession par lettre recommandée avec accusé de réception, sauf si le gérant a le pouvoir d’agrément. Si le principe de la cession n’est pas validé, le cédant doit en être informée par lettre AR.
Pour être conclu, la cession des parts doit être validée en assemblée générale extraordinaire (AGE), convoquée par le gérant de la SCI.
Un acte écrit doit être établi. Il peut être réalisé sous seing privé ou par un acte notarié (nécessaire dans certains cas). Le formulaire nécessaire est fourni par le service des impôts : il s’agit du Cerfa n° 10408*15, également connu sous le numéro 2759.
Pour finaliser la cession des parts sociales, vous devez faire enregistrer les documents par l’administration fiscale. Un droit d’enregistrement de 5 % de la valeur des parts vendues devra être payé. Vous devrez également faire enregistrer au greffe du tribunal de commerce l’acte de cession des parts. Vous disposez d’un mois suivant la signature de l’acte de cession pour réaliser ces formalités fiscales et juridiques. Il faut prévoir plusieurs originaux de l’acte, au moins 4 dont 1 que vous devez conserver au siège de votre SCI.
