Premier anniversaire de la loi du 12 juillet 2010 portant règlement national pour l’environnement
Un peu plus d’an s'est écoulé depuis la promulgation de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dont l'objectif ambitieux est un "engagement national pour l'environnement" et qui s'apprête à bouleverser le marché immobilier d'habitation et d'entreprise dans les années à venir.
On abordera ici la question cruciale de l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments qu'ils soient à usage d'habitation ou à usage commercial.
1. La loi de 2010 institue tout d'abord l'obligation de fournir à l'autorité administrative qui a délivré le permis de construire un document attestant que la réglementation thermique a été prise en compte lors de la construction.
Cette attestation est obligatoire après l’achèvement d’un bâtiment neuf ou de parties nouvelles de bâtiments existants soumis à un permis de construire, ou encore pour des bâtiments venant de faire l'objet de travaux de réhabilitation thermique.
C'est le décret n°2011-544 du 18 mai 2011 qui définit les conditions dans lesquelles sont délivrées les attestations du respect de la réglementation thermique, d'une part, lors du dépôt de la demande de permis de construire et, d'autre part, à l'achèvement des travaux dans les bâtiments neufs.
2. Cette attestation se complète d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit être communiqué à tout acquéreur ou locataire d'un immeuble quelle que soit sa date de construction.
En cas de renouvellement d'un bail commercial il faut bien annexer le DPE au congé avec offre de renouvellement car le bail renouvelé est un nouveau bail.
Même en l'absence de vente ou de location, un DPE devra être réalisé dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012, pour tous les bâtiments équipés d'un système collectif de chauffage ou de refroidissement, sauf si le permis de construire est antérieur au 1er juin 2001.
Et comme souvent en droit français, le respect de ces obligations est assorti de sanctions pénales…
3. Mais, l'impact économique majeur de la loi du 12 juillet 2010 réside dans l'obligation nouvelle de réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique, dans les bâtiments existants à usage tertiaire (commerces, bureaux, entrepôts, etc.), et ce, dans un délai de huit ans à compter du 1er janvier 2012, c'est-à-dire d'ici le 31 décembre 2019.
On attend encore le décret qui est annoncé par la loi du 12 juillet 2010, mais l'on sait qu'il faudra rénover totalement plusieurs centaines de milliers de bâtiments d'ici 2019 pour les rendre moins énergivores.
On pense que le décret à venir fixera l'obligation de remontée de performance énergétique à +38 % conformément aux objectifs du Grenelle I.
Cette obligation doit interpeler l'ensemble des acteurs du marché d'immobilier d'entreprises :
- Les propriétaires doivent anticiper une dépense importante, la chiffrer, la budgéter, tenter de la partager avec un éventuel locataire, ou envisager de se séparer de certains bâtiments.
- Les candidats à l'achat ne peuvent plus acheter sans se préoccuper de la question énergétique. Ils doivent prendre en compte et budgéter de futurs travaux dans les bâtiments qu'ils convoitent et ajuster leurs offres d'achat à la baisse en fonction de leurs performances énergétiques.
- Les locataires doivent s'assurer que la charge de ces travaux ne leur sera pas transférée lors d'une modification de bail en cours ou lors de la conclusion d'un nouveau bail, sachant que la nouvelle loi prévoit qu'un tel transfert de charges est possible et que les baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 1er janvier 2012 devront comprendre une annexe environnementale traitant notamment de l'amélioration de la performance énergétique de l'immeuble donné à bail.
- Les professionnels de l'immobilier (constructeurs, architectes, intermédiaires, avocats, notaires, etc.), quant à eux, doivent conseiller au mieux leurs clients sur ces aspects nouveaux afin qu'ils se préparent aux effets financiers majeurs de la nouvelle loi.Philippe Buisson
Et
Paul Buisson
Avocats, Associés
BUISSON & ASSOCIES
www.buissonavocats.com
