Pour votre activité commerciale, vous avez nécessairement besoin d’un local pour vous installer. Vous devez donc faire un bail commercial. À la fin du contrat, vous devez renouveler le bail au besoin. Mais comme vous pouvez l’imaginer, le renouvellement d’un bail commercial est soumis à des conditions juridiques strictes. Vous souhaitez en savoir avant de conclure votre bail commercial ? Ou alors, vous êtes sur le point d’enclencher les démarches et vous ne savez pas par où commencer ? Nous vous invitons à découvrir ici toutes les clés pour bien comprendre le fonctionnement du renouvellement du bail commercial !
Prolongation ou renouvellement d’un bail commercial
Un bail commercial ne se termine pas automatiquement à l’expiration du contrat. À la fin de la période de location, le bailleur notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, ou le locataire résilie ou demande une prolongation du bail. Si aucune demande de congé ou de renouvellement du bail commercial n’a été faite, le bail se poursuit avec une prolongation implicite pour une durée indéterminée.
Cela est particulièrement dangereux pour le locataire, car la valeur locative peut être revue à la hausse.
Afin d’éviter la tacite prolongation du bail, le locataire peut avoir intérêt à adresser une demande de renouvellement pour éviter le risque de voir son loyer déplafonné.
Comment fixe-t-on le loyer lors du renouvellement du bail commercial ?
La loi stipule que les conditions du prix de location lors du renouvellement d’un bail sont libres entre les parties. Cependant, si celles-ci s’accordent sur le principe du renouvellement, et non pas sur le montant du nouveau loyer proposé par le propriétaire ou le locataire, la partie la plus consciencieuse doit s’adresser à un juge des loyers commerciaux. Et ceci dans un délai de 2 ans à compter de la date du congé. Le juge déterminera ensuite le montant du nouveau loyer selon le cas.
Fixation du loyer faisant suite au congé du bailleur avec offre de renouvellement
Si le bailleur souhaite modifier le loyer lors du renouvellement du bail commercial, il doit notifier son nouveau montant dans le congé, sinon il ne sera dû que sur la base d’une demande ultérieure, soit par acte d’huissier, soit dans un mémoire avant l’assignation.
Le locataire peut dans ce cas :
- accepter le congé communiqué par le bailleur dans des conditions qui lui ont été explicitement ou tacitement proposées ;
- soit accepter la politique de renouvellement, mais remettre en question le loyer. Là, il devra demander au juge des loyers commerciaux de fixer un nouveau loyer ;
- ou refuser une offre de prolongation. Le bail commercial prend fin alors sans indemnités d’éviction possible.
Fixation du loyer faisant suite à la demande de renouvellement du locataire
Si l’offre de renouvellement comprend un nouveau loyer, le bailleur a plusieurs options :
- soit, il accepte expressément la prolongation et le nouveau contrat de location est renouvelé dans les mêmes conditions que le contrat précédent ;
- soit, il accepte la politique de renouvellement, mais souhaite obtenir une modification de loyer. Il doit ensuite le divulguer dans sa réponse ;
- il reste silencieux pendant plus de 3 mois. Dans ce cas, on considère qu’il a accepté le principe de la prolongation du bail ;
- il refuse une prolongation avec une offre ou un refus d’indemnisation pour expulsion.
En somme, le renouvellement d’un bail commercial constitue une opération très délicate. Et pour ce faire, une telle opération doit être claire, bien définie et prévoir plusieurs conditions favorisant les deux parties. Si vous vous sentez contrarié dans vos démarches, n’hésitez pas à solliciter l’apport d’un professionnel. C’est le mieux placé pour vous apporter tout l’accompagnement nécessaire.
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