Très utilisée par les particuliers pour la gestion et la transmission de biens immobiliers, la société civile immobilière (SCI) est une forme juridique dont les caractéristiques générales (capital social, parts sociales, gestion…) peuvent être adaptées à chaque situation et projet. Plus présente dans le cadre familial que celui de l’entreprise, la création d’une SCI peut malgré tout permettre de financer un bien immobilier professionnel via la participation au capital d’une personne morale. Dans tous les cas de SCI, la nomination d’un gérant est nécessaire dès la création de la société. La loi pose des principes que les associés de la SCI peuvent personnaliser dans les statuts.
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Gérant personne physique ou personne morale, détenteur de parts sociales ou non
Le gérant d’une SCI peut être une personne physique ou une personne morale. Le cas de la personne physique reste le plus fréquent dans les SCI familiales. Si le gérant désigné par les associés est une personne morale, les dirigeants de cette société s’engagent comme s’ils étaient gérants en leur nom propre de la SCI. Cela peut être le cas pour un projet de SCI liée à une activité professionnelle.
Contenues dans les statuts de la SCI, forme juridique qui dispose d’une liberté assez large pour organiser son fonctionnement, les caractéristiques de la gérance à définir sont les suivantes :
- Désignation dans les statuts lors de la création de la société : soit une règle définie par les associés ; ou une décision des associés représentant plus de la moitié des parts du capital social.
- Désignation hors des statuts : la décision de la nomination doit être publiée en plus de la déclaration de création de la SCI.
- Durée du mandat : par défaut, le gérant de la SCI est nommé pour la durée de la société figurant dans les statuts (99 ans par défaut).
- Révocation du gérant : sauf si les associés définissent des modalités spécifiques, par défaut, la révocation du gérant d’une SCI est réalisée par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
- La démission du gérant doit être prévue dans les statuts, mais il est impossible de la subordonner à un quelconque accord des associés.
- En cas de démission du gérant de SCI, et en l’absence d’un co-gérant désigné, le droit des sociétés prévoit qu’un associé peut organiser une assemblée des associés pour nommer un ou plusieurs gérants. Il est recommandé de définir un pré-avis et une obligation pour le gérant de prévoir son propre remplacement.
Les conditions pour être gérant d’une SCI
Le gérant de la SCI peut être associé ou ne posséder aucune part du capital social (tiers à la société).
Il peut s’agir d’une personne morale (autre société) ou personne physique. Dans le cas d’une personne morale, ses représentants légaux engagent leur responsabilité en leur nom propre.
Une personne étrangère peut être gérant d’une SCI française.
Contrairement aux sociétés commerciales qui interdisent à certaines professions (notaires, avocats par exemple) d’y assurer la fonction de gérant, la SCI ne pose pas de conditions particulières en raison de la nature non commerciale de son objet social et de son activité.
La personne physique nommée gérant doit être majeure ou mineure émancipée. Une personne majeure sous curatelle ou tutelle ne peut être nommée gérant de société. Enfin, une personne condamnée à une interdiction de gérer ne peut être nommée à ce poste.
Les pouvoirs du gérant d’une SCI
A l’intérieur de la SCI, le gérant a le pouvoir de réaliser tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Les statuts juridiques de la société peuvent limiter ces pouvoirs ou en préciser la modalité. Si la société compte plusieurs gérants, chacun peut exercer ces pouvoirs dans la limite des oppositions que peut formuler l’un d’eux avant la conclusion d’une opération.
Représentant légal de la société civile immobilière pour les tiers, le gérant engage la responsabilité de la société par tous les actes, tant qu’ils respectent bien le cadre de l’objet social défini dans les statuts.
Les obligations du gérant de la SCI
Par définition, le gérant doit agir dans l’intérêt de la société qu’il représente, en respectant les limites de l’objet social défini dans les statuts, et figurant dans son extrait kbis. Comme mentionné plus haut, toute opération engagée et sortant de l’objet social n’engage que le gérant lui-même vis-à-vis des tiers.
La loi stipule que le gérant doit communiquer les comptes de l’entreprise aux associés, au moins une fois par an. L’organe dédiée est l’assemblée générale annuelle ordinaire (AGOA). Cette communication doit comporter un rapport écrit de l’ensemble de l’activité au cours de l’année ou de l’exercice écoulé, avec état des bénéfices ou pertes, encourus ou prévisibles.
La fin du mandat de gérant de SCI
Plusieurs raisons peuvent mettre fin à la fonction du gérant d’une SCI. Certaines peuvent être légales, d’autres liées à une décision personnelle du gérant. Il peut donc s’agir des raisons suivantes :
- terme du mandat défini dans les statuts : le mandat du gérant peut être défini pour une période précise dans les statuts ;
- démission : pour des raisons personnelles ou professionnelles, le gérant peut remettre sa démission aux associés ;
- révocation pour des justes raisons ;
- l’atteinte de la limite d’âge définie dans les statuts de la société, l’incapacité ou une interdiction intervenue en cours de mandat, ou le décès.
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